Miras Uyuşmazlıklarında Taşınmaz Paylaşımı ve Arabuluculuk Süreci
Aile bireyleri arasında en sık yaşanan ve maalesef aile bağlarını en çok yıpratan süreçlerin başında miras paylaşımı gelmektedir. Vefat eden kişiden kalan ev, arsa, dükkan veya tarla gibi gayrimenkullerin varisler arasında nasıl bölüşüleceği sıklıkla tartışma konusu olur. Vatandaşlarımızın bu noktada en çok merak ettiği konulardan biri olan “mirastan kalan taşınmaz arabulucu ile çözümlenebilir mi?” sorusunun cevabı kesin bir evettir. Üstelik son yasal düzenlemelerle birlikte, bu yöntem sadece bir seçenek değil, aynı zamanda mahkemeye gitmeden önce başvurulması gereken bir zorunluluk haline de gelmiştir.
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile birlikte, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine (halk arasında bilinen adıyla izale-i şüyu) ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı (mahkemeye dava açabilmek için öncelikle arabulucuya başvurma zorunluluğu) haline getirilmiştir. Bu kural, mirastan kalan taşınmazların paylaşımında sürecini hukuki sistemimizin merkezine yerleştirmiştir. Taraflar, dava açmadan önce mutlaka bir arabulucuya başvurmak zorundadır. Ancak bu bir külfet değil, aksine yıllarca sürecek yıpratıcı mahkeme süreçlerinden kurtulmak için büyük bir fırsattır.
‘ Dava Şartı Arabuluculuk Nedir ? ‘ yazımızı okumak için
Mirastan kalan bir gayrimenkulün paylaşımında arabuluculuk sürecinin vatandaşlara sağladığı temel avantajlar şu şekilde sıralanabilir:
- Zaman Tasarrufu: Mahkemelerde görülen ortaklığın giderilmesi davaları, tebligatlar, bilirkişi incelemeleri ve itirazlar nedeniyle ortalama 2 ila 4 yıl sürebilmektedir. Arabuluculuk süreci ise yasal olarak en fazla 4 hafta içerisinde sonuçlandırılır.
- Maddi Avantaj ve Tasarruf: Dava sürecinde ödenmesi gereken yüksek mahkeme harçları, bilirkişi ücretleri, keşif masrafları ve en önemlisi taşınmazın icra kanalıyla (açık artırma ile) satılması durumunda oluşan devasa değer kayıpları arabuluculukta yaşanmaz. Mallar gerçek değerinden aile içinde veya dışarıya satılarak paylaştırılır.
- Gizlilik Esası: Mahkeme dosyaları alenidir (açıktır), oysa arabuluculuk görüşmelerinde konuşulan her şey, sunulan teklifler ve ailevi meseleler kesin bir gizlilik altındadır. Bu durum aile sırlarının korunmasını sağlar.
- Kontrolün Taraflarda Olması: Hakim, kanunlar çerçevesinde katı bir karar verir ve mal genellikle açık artırmayla satılır. Arabuluculukta ise kontrol tamamen mirasçılardadır; malın kimde kalacağına, kime satılacağına veya nasıl kullanılacağına sadece mirasçılar ortak kararla hükmeder.
‘ Arabulucu Sürecine Katılacağım: Nelere Dikkat Etmeliyim? ‘ yazımızı okumak için
Sürecin işleyişi oldukça basittir. Mirasçılardan biri, adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurarak süreci başlatabilir. Atanan tarafsız ve uzman arabulucu, tüm mirasçıları bir araya getirerek (veya ayrı ayrı görüşerek) ortak bir çözüm yolu bulmalarına yardımcı olur. Eğer tüm mirasçılar anlaşıp bir sözleşme imzalarsa, bu belge mahkeme kararı gücündedir. Ancak unutulmamalıdır ki, mirastan kalan taşınmazın devri veya paylaşımı için hazırlanan anlaşma belgesinin tapuda işlem görebilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesinden “icra edilebilirlik şerhi” (anlaşmanın kanunlara uygun ve uygulanabilir olduğunun mahkemece onaylanması) alınması gerekmektedir.
Vaka Analizi: Kardeşler Arasında Miras Paylaşımı
Vefat eden babalarından İstanbul’da bir apartman dairesi ve memleketlerinde bir fındık bahçesi miras kalan dört kardeş, malların paylaşımı konusunda anlaşmazlığa düşmüştür. Kardeşlerden ikisi dairenin satılıp paranın bölünmesini isterken, biri dairede oturmak istemiş, diğeri ise fındık bahçesinin gelirini talep etmiştir. Anlaşmazlık büyüyünce kardeşlerden biri ortaklığın giderilmesi davası açmak için harekete geçmiş, ancak yasa gereği öncelikle arabulucuya başvurmuştur. Atanan uzman arabulucu, kardeşlerle yaptığı görüşmelerde asıl problemin iletişimsizlik ve geçmişten gelen kırgınlıklar olduğunu tespit etmiştir.
Yapılan üç haftalık müzakereler sonucunda kardeşler, mahkemede mallarının yarı fiyatına icradan satılması riskini görerek ortak bir paydada buluşmuştur. Oturmak isteyen kardeş, dairenin güncel ekspertiz değeri üzerinden diğer iki kardeşe paylarını nakit olarak ödemiş ve dairenin tek sahibi olmuştur. Fındık bahçesi ise gelirini isteyen diğer kardeşe bırakılarak, o kardeşin dairedeki hakkından feragat etmesi sağlanmıştır. Yıllarca sürecek, on binlerce lira masraf çıkaracak ve kardeşleri birbirine düşman edecek bir dava süreci, arabulucunun yönettiği müzakerelerle sadece 3 haftada, tüm tarafların memnun olduğu bir anlaşmayla sonuçlanmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Bütün mirasçıların arabuluculuk görüşmelerine katılması ve onay vermesi zorunlu mu?
Evet, mirastan kalan bir taşınmazın paylaşımı söz konusu olduğunda tapuda işlem yapılabilmesi için tüm mirasçıların (elbirliği mülkiyeti gereği) sürece katılması ve varılacak anlaşmayı istisnasız tüm varislerin onaylayıp imzalaması gerekmektedir. Bir kişi bile itiraz ederse anlaşma sağlanamaz ve süreç mahkemeye taşınır.
2. Arabuluculukta hazırlanan anlaşma tutanağı ile doğrudan tapuya gidip işlem yapabilir miyiz?
Taşınmaz devri ve paylaşımı içeren arabuluculuk anlaşma belgelerinde, tarafların doğrudan tapu müdürlüğüne gidebilmesi için belgenin Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından incelenerek “icra edilebilirlik şerhi” verilmiş olması zorunludur. Mahkeme, sadece şekli bir inceleme yaparak belgeye bu onayı verir ve ardından tapu işlemleri kolayca halledilir.
3. Miras kalan malın satışı için dava açmadan önce arabulucuya gitmek yasal bir zorunluluk mu?
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, mirastan kalan malların paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) talebiyle açılacak davalardan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir (dava şartı). Arabulucuya gitmeden doğrudan adliyede dava açarsanız, davanız usulden (şartlar yerine getirilmediği için) reddedilecektir.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
