Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculukta Karara Bağlanabilecek Konular
Türkiye’de kira hukuku kapsamında yaşanan uyuşmazlıkların çözümünde dava şartı arabuluculuk (dava açmadan önce kanunen gitmesi zorunlu olan süreç) sistemi, ev sahipleri ve kiracılar için büyük kolaylıklar sağlamaktadır. Mahkeme süreçlerinin getirdiği zaman kaybı ve yüksek yargılama masrafları yerine, taraflar arabulucu eşliğinde bir araya gelerek kendi çözümlerini kendileri üretebilmektedir. Kanunun çizdiği sınırlar dahilinde, tarafların iradelerine bırakılmış olan neredeyse her konuda esnek ve yaratıcı anlaşmalar yapılması mümkündür.
Arabuluculuk görüşmelerinde ev sahibi ve kiracının üzerinde tam bir mutabakatla anlaşmaya varabileceği temel konular şunlardır:
- Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi ve Artış Oranı: Taraflar, yasal sınırlamalara bağlı kalmaksızın geleceğe yönelik kira bedelini ve sonraki yılların artış oranlarını serbestçe karara bağlayabilirler.
- Tahliye Tarihinin Belirlenmesi: Kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı kesin olarak kararlaştırılabilir ve bu uzlaşma tahliye taahhüdü (kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı beyan) hükmünde geçerlilik kazanır.
- Geçmiş Dönem Kira Borçlarının Ödenmesi ve Taksitlendirilmesi: Ödenmemiş kira bedellerinin hangi tarihlerde, ne miktarda ve kaç taksitle ödeneceği net bir takvime bağlanabilir.
- Depozito İadesi ve Mahsup İşlemleri: Kira ilişkisi sonlanırken depozito bedelinin ne kadarının iade edileceği, taşınmaza verilen bir zarar varsa bu zararın depozitodan nasıl mahsup edileceği belirlenebilir.
- Aidat, Yakıt ve Demirbaş Giderlerinin Paylaşımı: Apartman yönetim giderleri, ortak alan masrafları veya kombi, klima gibi demirbaşların bakım-onarım maliyetlerinin hangi tarafça karşılanacağı netleştirilebilir.
- Taşınmazın Yenilenmesi veya Tadilat Şartları: Evin boyanması, mutfak veya banyonun yenilenmesi gibi durumlarda masrafların kimin tarafından üstlenileceği ve bu masrafın kiradan düşülüp düşülmeyeceği kararlaştırılabilir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta içinde sonuçlandırılmak zorundadır. Bu süre, mahkemelerin yıllar süren dava yüküyle kıyaslandığında taraflar için çok büyük bir avantajdır. Görüşmeler sonunda tarafların imzasıyla hazırlanan son tutanak, her iki tarafı da bağlayıcı hukuki bir niteliğe sahiptir.
İşveren Arabuluculuk Görüşmesine Avukatla Katılabilir Mi? yazımızı okumak için
Sürecin en büyük hukuki gücü ise anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi (anlaşma metninin mahkeme kararı gibi resmi olarak zorla uygulanabilmesini sağlayan mahkeme onayı) alınabilmesidir. Bu şerh sayesinde taraflardan biri sözünde durmazsa, diğer taraf yeni bir dava açmakla uğraşmaz; doğrudan icra dairesine giderek anlaşma şartlarının yerine getirilmesini talep edebilir.
Olay: Gaziantep’te bulunan dairesini 3 yıl önce kiraya veren ev sahibi Mehmet Bey, güncel ekonomik şartlar karşısında 4.000 TL olan kira bedelinin çok düşük kaldığını belirterek kiracısı Aylin Hanım’dan kirayı 12.000 TL yapmasını talep etmiştir. Kiracı Aylin Hanım ise bütçesinin bu artışı karşılayamayacağını, en fazla 7.500 TL ödeyebileceğini ifade etmiştir. Mehmet Bey ayrıca oğlunun evleneceğini belirterek taşınmazın tahliye edilmesini de istemektedir. Anlaşmazlık üzerine Mehmet Bey, kira tespit ve tahliye davası açmadan önce kanuni zorunluluk gereği arabuluculuk başvurusunda bulunmuştur.
Çözüm ve Süreç: Görevlendirilen uzman arabulucu, tarafları ortak bir toplantıda bir araya getirmiştir. Yapılan müzakerelerde Mehmet Bey davanın uzun süreceğini ve bu süreçte yıpranacağını anlamış, Aylin Hanım ise yeni bir eve taşınmanın nakliye ve emlakçı masraflarını hesaba katmıştır. Arabulucunun rehberliğinde taraflar esnek bir formül üzerinde uzlaşmışlardır.
Yapılan anlaşmaya göre; kira bedeli önümüzdeki 1 yıl için 9.000 TL olarak belirlenmiştir. Aylin Hanım, Mehmet Bey’in oğlunun evlilik tarihini dikkate alarak taşınmazı tam 14 ay sonra hiçbir ihtarata gerek kalmaksızın tahliye etmeyi kabul etmiştir. Ayrıca geçmiş dönemden kalan 2.000 TL’lik ortak gider borcunun da sonraki ay kirasıyla birlikte ödenmesi kararlaştırılmıştır. Bu anlaşma tutanağa bağlanmış ve taraflarca imzalanmıştır. Mehmet Bey mahkemelerde yıllarca sürecek masraflı davalardan kurtulmuş, Aylin Hanım ise ani bir tahliye baskısı yaşamadan bütçesine uygun şekilde taşınma planı yapma imkanı elde etmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira arabuluculuğunda yasal artış sınırının (örneğin geçmişteki %25 sınırı gibi) üzerinde bir kira bedelinde anlaşmak mümkün müdür?
Evet, mümkündür. Arabuluculuk süreci tamamen tarafların serbest iradesine dayalıdır. Mahkemelerin uymak zorunda olduğu yasal sınırlamalar veya endeksler, taraflar arabuluculuk masasında kendi rızalarıyla anlaştığı takdirde bağlayıcı değildir. Ev sahibi ve kiracı, kendileri için en uygun gördükleri rakamı serbestçe belirleyebilirler.
2. Arabuluculukta alınan tahliye kararı kiracıyı evden çıkarmak için yeterli midir?
Evet, yeterlidir. Arabuluculuk görüşmelerinde kiracının belirli bir tarihte evi tahliye edeceğine dair bir madde tutanağa eklenir ve bu tutanağa sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınırsa, bu belge ilam (mahkeme kararı) niteliği kazanır. Kiracı belirlenen tarihte çıkmazsa, ev sahibi doğrudan icra takibi başlatarak tahliye işlemini gerçekleştirebilir.
3. Ev sahibi ve kiracı arabulucuda anlaşamazsa ne olur?
Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların anlaşma zorunluluğu yoktur. Eğer müzakereler sonucunda ortak bir noktada buluşulamazsa, arabulucu süreci “anlaşmazlık son tutanağı” ile kapatır. Bu tutanağın düzenlenmesinden sonra taraflar haklarını aramak üzere yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespiti, tahliye veya alacak davası açabilirler.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
