Kira Arabuluculuk Sürecinde Yeni Kira Sözleşmesi Yapılması ve Hukuki Şartları
Kira uyuşmazlıklarında taraflar arasındaki anlaşmazlıkların mahkemeye taşınmadan çözülmesi amacıyla yürürlüğe giren düzenlemeler doğrultusunda kira arabuluculuğu artık bir dava şartı (dava açmadan önce kanunen uzlaşmak için başvurulması zorunlu olan yol) olarak uygulanmaktadır. Kiracı ve ev sahibi arasındaki kira bedelinin tespiti, tahliye veya şartların yeniden belirlenmesi gibi anlaşmazlıklarda arabulucu huzuruna çıkıldığında en sık karşılaşılan sorulardan biri de arabuluculuk masasında yeni bir kira sözleşmesi yapılıp yapılamayacağıdır.
Taraflar arabuluculuk sürecinde tam bir irade serbestisine sahiptir. Bu doğrultuda, kira arabuluculuğunda yeni kira sözleşmesi yapılması mümkündür. Ev sahibi ve kiracı, mevcut şartları tamamen değiştirerek veya eski sözleşmeyi feshedip baştan düzenleyerek arabulucu huzurunda tamamen yeni bir kira sözleşmesi akdedebilirler. Bu işlem hem hukuken geçerlidir hem de taraflara büyük bir esneklik kazandırır.
Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların yeni bir sözleşme yapmayı tercih etmesi halinde süreç şu şekilde işler:
- Mevcut Şartların Güncellenmesi: Taraflar güncel ekonomik koşulları ve piyasa rayiçlerini göz önüne alarak kira bedelini, ödeme tarihlerini veya depozito miktarını sıfırdan belirleyebilirler.
- Eski Sözleşmenin İptali: Hazırlanan arabuluculuk anlaşma tutanağı ile eski sözleşme sona erdirilir ve yeni sözleşme hükümleri geçerli kılınır.
- Anlaşmanın Bağlayıcılığı: Arabulucu ve taraflarca imzalanan tutanak, mahkeme kararı gibi hukuki güç kazanır.
Arabuluculuk müzakerelerinde uzlaşı sağlandığında düzenlenen belgenin niteliği oldukça önemlidir. Taraflar yeni bir kira şartnamesi üzerinde uzlaşırsa, hazırlanan metin arabuluculuk son tutanağına eklenir veya direkt tutanağın içinde maddeler halinde belirtilir. Bu belgeye sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi (arabuluculuk anlaşmasının mahkeme ilamı gibi ilamlı icraya konulabilmesini sağlayan resmi onay) alınması durumunda, sözleşme maddeleri aksi davranan tarafa karşı doğrudan icra organları aracılığıyla uygulanabilir hale gelir.
Kiraya Veren Arabuluculuk Sürecinde Faiz Talep Edebilir Mi? yazımızı okumak için
Arabuluculukta yeni kira sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken temel unsurlar şunlardır:
- Sözleşmenin süresi, artış oranı ve ödeme kanallarının net ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazılması gerekir.
- Borçlar Kanunu kapsamında kiracıyı koruyan emredici hükümlere ve kanuni sınırlandırmalara aykırı maddeler eklenmemelidir.
- Taraflar özgür iradeleriyle hareket etmeli, baskı veya tehdit altında imza atılmamalıdır.
- 3 haftalık (zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılabilen) yasal arabuluculuk süresi içinde süreç tamamlanmalıdır.
Yeni bir sözleşme akdetmek, hem ev sahibinin taşınmaz üzerindeki haklarını güvenceye almasını hem de kiracının tahliye riski yaşamadan makul bir bedelle oturmaya devam etmesini sağlar. Mahkeme süreçlerinin yıllarca sürebildiği göz önüne alındığında, arabulucu vasıtasıyla yeni sözleşme düzenlemek taraflara zaman ve maliyet açısından büyük avantaj sunar.
Ahmet Bey, 2021 yılından beri ev sahibi Mehmet Bey’in dairesinde aylık 4.000 TL kira bedeli ile oturmaktadır. 2026 yılına gelindiğinde bölgedeki rayiç kira bedellerinin 25.000 TL seviyesine çıkması üzerine Mehmet Bey kira bedelinin artırılmasını talep etmiş, ancak Ahmet Bey kanuni artış oranının üzerinde ödeme yapmak istememiştir. Uyuşmazlık üzerine ev sahibi Mehmet Bey kira arabuluculuğu yoluna başvurmuştur.
Arabuluculuk görüşmelerine katılan taraflar, tarafsız arabulucunun rehberliğinde bir araya gelmiştir. Mahkeme sürecinin masraflı ve uzun süreceğini öngören taraflar, eski kira sözleşmesini tamamen feshederek yeni şartlarda uzlaşmaya karar vermişlerdir. Yapılan müzakereler sonucunda:
- Kira bedeli aylık 18.000 TL olarak güncellenmiştir.
- Sözleşme süresi 2 yıl olarak yeniden başlatılmıştır.
- Kiracının ödeme günü her ayın 5. günü olarak sabitlenmiştir.
Hazırlanan yeni şartlar arabuluculuk anlaşma tutanağına işlenmiş ve taraflarca imzalanmıştır. Mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınarak belge ilam niteliğinde belgeye dönüştürülmüştür. Böylece taraflar yılları bulabilecek bir kira tespit davası sürecine girmeden, sadece birkaç gün içinde her iki tarafın da memnun kaldığı yeni bir kira sözleşmesi ile uyuşmazlığı dostane şekilde çözmüştür.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Arabuluculukta yapılan yeni kira sözleşmesi resmi olarak geçerli midir?
Evet, tamamen geçerlidir. Arabulucu huzurunda tarafların özgür iradeleriyle imzaladığı anlaşma tutanağı ve yeni kira sözleşmesi hukuken bağlayıcıdır. Mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alındığı takdirde mahkeme kararı ile aynı hukuki güce sahip olur.
2. Arabuluculuk masasında yeni sözleşme yapmayı kabul etmek zorunda mıyım?
Hayır. Arabuluculuk tamamen gönüllülük ve esneklik ilkesine dayanır. Taraflar karşı tarafın sunduğu teklifleri veya yeni sözleşme şartlarını kabul etmek zorunda değildir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu “anlaşamama tutanağı” düzenler ve taraflar yargı yoluna başvurabilir.
3. Arabuluculukta hazırlanan yeni kira sözleşmesi için noter onayı gerekir mi?
Hayır, noter onayı şart değildir. Arabulucunun ve tarafların (varsa vekillerinin) imzaladığı anlaşma tutanağı hukuken geçerlidir. İlam niteliğinde belge sayılması için Sulh Hukuk Mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması yeterlidir.
4. Yeni kira sözleşmesinde artış oranı nasıl belirlenir?
Taraflar arabuluculuk sürecinde yeni sözleşme yaparken kira artış oranını serbestçe kararlaştırabilirler. Ancak belirlenen şartların Borçlar Kanunundaki emredici hükümlere ve kamu düzenine aykırı olmaması gerekir.
Yasal Uyarı
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
