Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci ve Yeni Kira Sözleşmesi Yapılmasının Hukuki Esasları
Son dönemde gayrimenkul hukukunda yaşanan en önemli gelişmelerden biri kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk (dava açmadan önce kanunen başvurulması zorunlu olan yol) sistemine geçilmesidir. Ev sahibi ve kiracı arasında yaşanan kira bedelinin artırılması, tahliye, depozito iadesi veya kira sözleşmesi maddelerinin güncellenmesi gibi anlaşmazlıklarda taraflar doğrudan mahkemeye başvuramazlar. Öncelikle bir arabulucu huzurunda bir araya gelerek uyuşmazlığı barışçıl yollarla çözmeye çalışmak zorundadırlar.
Peki, arabuluculuk masasına oturan taraflar mevcut uyuşmazlığı çözerken tamamen yeni bir kira sözleşmesi akdedebilir mi? Cevap kesinlikle evettir. Türk Borçlar Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu çerçevesinde taraflar, kanunun emredici hükümlerine ve kamu düzenine aykırı olmamak kaydıyla arabuluculuk sürecinde mevcut sözleşmelerini revize edebilir veya tamamen yeni bir kira sözleşmesi imzalayabilirler. Arabuluculuk masası, tarafların irade serbestisinin en yüksek olduğu hukuki alandır.
İhtiyaç veya uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk iki farklı şekilde yürütülebilir:
- Dava Şartı Arabuluculuk: Kira tespit, tahliye, uyarlama veya alacak davaları açılmadan önce kanuni bir zorunluluk olarak başvurulan arabuluculuk türüdür.
- İhtiyari Arabuluculuk: Herhangi bir hukuki uyuşmazlık henüz dava aşamasına gelmeden, tarafların kendi istekleriyle sözleşme şartlarını yeniden düzenlemek için arabulucuya gitmesidir.
Her iki süreçte de taraflar uzlaşarak yeni kira bedeli, ödeme tarihleri, güvence bedeli (depozito) ve tahliye şartlarını kapsayan yeni bir sözleşme şartında el sıkışabilirler.
Arabuluculuk sürecinde yeni bir kira sözleşmesi yapmanın veya anlaşma belgesi düzenlemenin taraflara sağladığı birçok hukuki avantaj bulunmaktadır:
- İlam Niteliğinde Belge: Arabuluculuk sürecinde düzenlenen [İÇ LİNK ÖNERİSİ: ‘(anlaşma belgesi)’ -> (arabuluculuk anlaşma belgesi)] taraflar, vekilleri (avukatlar) ve arabulucu tarafından imzalandığında mahkeme ilamı (mahkeme kararı) gücüne sahip olur.
- Mahkeme Masraflarından Tasarruf: Yıllarca sürebilecek dava masrafları, bilirkişi ücretleri ve harçlardan tasarruf edilir; uyuşmazlık en fazla 3 ila 4 hafta içerisinde çözüme kavuşturulur.
- Kesin ve Bağlayıcı Çözüm: Arabuluculukta üzerinde anlaşılan konular hakkında taraflar daha sonra aynı husus nedeniyle yeniden dava açamazlar.
- Esneklik: Taraflar kanuni sınırlamalara bağlı kalmaksızın, kendi ekonomik şartlarına ve ihtiyaçlarına en uygun ödeme ve tahliye planını serbestçe kararlaştırabilirler.
Arabuluculuk anlaşma belgesine icra edilebilirlik şehri alınması suretiyle, sözleşme şartlarının ihlali durumunda doğrudan ilamlı icra takibi (mahkeme kararı gibi icra yapılması) başlatılabilir. Eğer süreçte taraf avukatları yer almışsa, ayrıca mahkemeden şerh alınmasına dahi gerek kalmadan belge doğrudan icra edilebilir nitelik kazanır.
KİRA TESPİT VE TAHLİYE TALEPLİ UYUŞMAZLIKTA YENİ SÖZLEŞME İLE ANLAŞMA
Olay: Mülk sahibi (A), 4 yıldır taşınmazında ikamet eden kiracısı (B)’nin ödediği 8.000 TL kira bedelinin emsal rayiçlerin çok altında kaldığını belirterek kiranın 25.000 TL olmasını talep etmiştir. Kiracı (B) ise bu artışı yüksek bulmuş ve taraflar arasında anlaşmazlık çıkmıştır. Mülk sahibi, dava açmadan önce kira arabuluculuğu başvurusunda bulunmuştur.
Ticari Davalarda Zorunlu Arabuluculuk Kapsamına Giren Uyuşmazlıklar yazımızı okumak için
Süreç: Arabulucu yönetiminde gerçekleştirilen ilk oturumda mülk sahibi, bedelde anlaşılamaması halinde tahliye davası açacağını beyan etmiştir. Kiracı ise aniden ev aramaktan ve taşınma masraflarından kaçınmak istediğini, ancak istenen kira bedelini ödemesinin de mümkün olmadığını belirtmiştir. Arabulucu, tarafların ortak menfaatlerini gözeterek çözüm seçeneklerini geliştirmelerine yardımcı olmuştur.
Çözüm: Müzakereler sonucunda taraflar mevcut eski sözleşmeyi feshederek arabuluculuk süreci dahilinde 1 yıllık yeni bir kira sözleşmesi yapılması konusunda anlaşmışlardır. Anlaşma şartları şu şekilde belirlenmiştir:
- Yeni dönem kira bedeli 16.000 TL olarak sabitlenmiştir.
- Kiracının ödemeleri aksatmaması amacıyla kira ödeme günü her ayın 1’i ile 5’i arası olarak yeniden düzenlenmiştir.
- Kiracı, 1 yılın sonunda taşınmazı kayıtsız şartsız tahliye edeceğini kabul etmiş ve bu husus arabuluculuk anlaşma belgesine tahliye taahhüdü olarak eklenmiştir.
Sonuç: Hazırlanan arabuluculuk anlaşma belgesi ve ekindeki yeni kira şartları, taraflar ve avukatları tarafından imzalanmıştır. Mahkeme süreçleriyle 2-3 yıl sürecek olan belirsizlik ve yüksek dava masrafları engellenmiş, ev sahibi makul bir artış elde ederken kiracı da uygun bir bedelle evinde kalmaya devam etmiştir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Soru 1: Arabuluculukta yapılan yeni kira sözleşmesi resmi mahkeme kararı yerine geçer mi?
Cevap: Evet. Arabuluculuk süreci sonunda taraflar, avukatları ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesi Türk Hukukunda mahkeme ilamı (mahkeme kararı) niteliğindedir. Belirtilen şartlara uyulmaması halinde doğrudan ilamlı icra takibi yapılabilir.
Soru 2: Arabuluculuk görüşmesinde belirlenen yeni kira bedeli kanuni artış oranının üzerinde olabilir mi?
Cevap: Evet. Arabuluculuk masasında tarafların irade serbestisi esastır. Kiracı ve ev sahibi kendi aralarında özgürce anlaşarak kanuni artış oranlarının üzerinde veya altında yeni bir kira bedeli belirlemekte serbesttirler.
Soru 3: Arabuluculukta anlaşılan yeni kira sözleşmesine tahliye taahhüdü eklenebilir mi?
Cevap: Evet. Arabuluculuk anlaşma belgesine kiracının belirlenen tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair şartlar eklenebilir. Bu şekilde alınan tahliye taahhütleri doğrudan mahkeme ilamı hükmünde olduğundan hukuken son derece güçlü ve bağlayıcıdır.
Soru 4: Kira arabuluculuğunda anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Cevap: Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar yeni bir sözleşme veya bedel üzerinde anlaşamazlarsa, arabulucu tarafından “Anlaşamama Tutanağı” düzenlenir. Bu tutanakla birlikte taraflar Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespiti veya tahliye davası açma hakkına sahip olurlar.
YASAL UYARI: Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
