Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Masasında Faiz İsteme Şartları ve Süreci
Türkiye Cumhuriyeti hukuk sisteminde kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Dava şartı arabuluculuk (mahkemede dava açabilmek için kanunen zorunlu olarak tamamlanması gereken süreç) kapsamında olan bu uyuşmazlıklarda, kiraya verenlerin en çok merak ettiği konulardan biri de birikmiş kira alacakları için faiz talep edip edemeyecekleridir. Arabuluculuk masası, tarafların serbest iradeleriyle her türlü yasal hakkı müzakere edebildiği bir alandır. Dolayısıyla, kiraya veren arabuluculuk sürecinde geçmişe dönük kira borçları için temerrüt faizi (borcun zamanında ödenmemesi nedeniyle uygulanan gecikme faizi) talep etme hakkına tamamen sahiptir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk masasında faiz talep edebilmenin ve bu sürecin sağlıklı yürütülmesinin temel şartları ile süreçleri şu şekildedir:
- Muacceliyet ve İhtar Şartı: Kiracının faizden sorumlu tutulabilmesi için kira borcunun muaccel (ödeme günü gelmiş) olması gerekir. Sözleşmede net bir ödeme günü yoksa, kiracıya ihtarname gönderilerek borcu ödemesi için süre verilmiş ve kiracı temerrüde düşürülmüş (borcu ödememekte gecikmiş durum) olmalıdır.
- Arabuluculuk Başvuru Formu: Kiraya veren, arabuluculuk bürosuna başvururken doldurduğu formda sadece asıl kira alacağını değil, bu alacağa işletilmesini istediği faiz talebini de açıkça belirtmelidir. Başvuruda yer almayan bir talebin müzakere edilmesi tarafların onayına bağlı kalır.
- Yasal Faiz Sınırları: Masada talep edilecek faiz oranı, tarafların niteliğine göre değişir. Konut kiralarında genellikle yasal faiz oranı uygulanırken, çatılı işyeri kiralarında taraflar tacir ise ticari faiz (avans faizi) oranları üzerinden müzakere yürütülebilir.
- İcra Edilebilirlik Şerhi: Arabuluculuk süreci sonunda taraflar faizli miktar üzerinde anlaşırsa, hazırlanan anlaşma tutanağına icra edilebilirlik şerhi (mahkemeden alınan ve tutanağın mahkeme ilamı gibi güçlü şekilde icra edilmesini sağlayan onay) alınarak, kiracı borcunu ödemediği takdirde doğrudan icra takibi başlatılabilir.
Kira Arabuluculuk Ücreti Kim Tarafından Ödenir? yazımızı okumak için
Arabuluculuk masasında faiz talep etmek tarafların anlaşma zeminini tamamen ortadan kaldırmaz. Aksine, gelecekte açılacak bir tahliye veya alacak davasında doğabilecek yüksek mahkeme masrafları ve avukatlık ücretleri göz önüne alındığında, kiracılar ana para ile birlikte makul bir faiz miktarını ödemeyi arabuluculuk aşamasında kabul etmeye daha yatkındır. Bu durum, kiraya verenin haklarına en kısa sürede ve ekonomik olarak kavuşmasını sağlar.
Olay: Mülk sahibi Fatma Hanım, kiracısı Murat Bey’in 2025 yılına ait 5 aylık kira bedelini ödememesi üzerine yasal yollara başvurmaya karar vermiştir. Yapılan yasal düzenlemeler gereği doğrudan icra veya tahliye davası açamayan Fatma Hanım, arabuluculuk bürosuna başvurmuştur. Fatma Hanım başvuru formunda, ödenmeyen toplam 50.000 TL asıl kira alacağının yanı sıra aylık kira ödeme günlerinden itibaren işletilecek yasal faiz talebinde de bulunmuştur. İlk oturumda kiracı Murat Bey ekonomik zorluklar yaşadığını, ana parayı ödeyebileceğini ancak faiz ödemek istemediğini belirtmiştir.
Analiz: Arabuluculuk sürecini yürüten uzman arabulucu, taraflara sürecin mahkemeye taşınması halinde doğabilecek senaryoları aktarmıştır. Eğer taraflar anlaşamazsa Fatma Hanım’ın açacağı davada mahkeme kararıyla çok daha yüksek mahkeme masrafı, karşı vekalet ücreti ve dava süresince işleyecek kümülatif faiz yükü Murat Bey’in üzerine kalacaktır. Yapılan müzakereler sonucunda Murat Bey bu riskleri görerek, asıl alacak olan 50.000 TL ile birlikte Fatma Hanım’ın talep ettiği yasal faizin yarısı tutarında (Örn: 3.000 TL) uzlaşmayı teklif etmiştir. Fatma Hanım da sürecin uzamaması adına bu teklifi kabul etmiş ve taraflar faiz dahil toplam 53.000 TL üzerinden anlaşma tutanağı imzalayarak uyuşmazlığı tek seansta çözüme kavuşturmuştur. “arabulucu abdulkadir akıllar (1).jpeg” dosyasındaki profesyonel çalışma prensiplerine uygun olarak yürütülen bu süreç, her iki tarafın da menfaatlerini korumuştur.
Sıkça Sosulan Sorular
Arabuluculuk başvurusunda faiz istenmezse sonradan dava ile istenebilir mi?
Eğer arabuluculuk sürecinde sadece asıl alacak müzakere edilmiş ve faiz talebi tutanağa geçirilmemişse, anlaşamama durumunda açılacak davada geçmişe dönük faiz talep edilmesi usulen zorlaşabilir. Bu nedenle başvuru esnasında faiz hakkının saklı tutulması veya açıkça talep edilmesi kritik önem taşır.
Kiracı arabuluculukta faiz ödemeyi reddederse ne olur?
Arabuluculuk tamamen gönüllülük esasına dayalı bir süreçtir. Kiracı faiz ödemeyi kabul etmez ve kiraya veren de faizden vazgeçmezse süreç “anlaşamama” ile sonuçlanır. Bu durumda kiraya veren, faiz dahil tüm haklarını talep etmek üzere sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.
Kira sözleşmesinde faiz oranı kararlaştırılmamışsa hangi faiz istenir?
Kira sözleşmesinde gecikme faizine ilişkin özel bir madde bulunmuyorsa, yasal faiz oranı (3095 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yıllık yasal faiz) uygulanır. Sözleşmede ticari bir nitelik yoksa fahiş veya keyfi faiz oranları masada dayatılamaz.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
