Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu ve Yargıtay İçtihadı
Kiralayan ve kiracı arasındaki hukuki uyuşmazlıklar, ülkemizde en sık karşılaşılan yargı süreçlerinden biridir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanun ile eklenen 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi dava şartı (dava açabilmek için kanunen yerine getirilmesi zorunlu olan ilk adım) haline getirilmiştir. Ancak konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davalarında, arabuluculuk başvurusunun hangi tarihte yapılacağı ve sürecin ne zaman tamamlanacağı hususu uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/2725 Esas ve 2026/3805 Karar sayılı ilamı, bu konuda süregelen içtihat farklılıklarına son vererek net bir hukuki çerçeve çizmiştir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesi gereğince, kiraya veren konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirmek ve tahliye davası açmak istediğinde belirli kanuni sürelere uymak zorundadır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Bu 1 aylık dava açma süresi, hak düşürücü ve kamu düzenine ilişkin bir süredir.
Dava şartı olan arabuluculuğun bu sürelerle ilişkisi kurulurken şu hukuki ilkeler göz önünde bulundurulmalıdır:
- Dava Hakkının Doğması: Kira sözleşmesinin süresi dolmadan ve kanuni dava açma süresi başlamadan önce kiralayanın henüz dava açma hakkı doğmamıştır.
- Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Sürelerin Durması: 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesinin 15. fıkrası gereğince, arabuluculuk bürosuna başvuru yapıldığı tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez.
- Erken Başvuru Meselesi: Dava açma süresi başlamadan önce yapılan arabuluculuk başvurularında geçerlilik şartı, son tutanağın düzenlendiği tarihe göre belirlenir.
Yargıtay Kararı Işığında Arabuluculuk Zamanlamasının Geçerliliği
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin uyuşmazlıkların giderilmesi amacıyla verdiği içtihat niteliğindeki karara göre, dava açma süresi başlamadan yapılan arabuluculuk başvuruları iki farklı ihtimale göre değerlendirilmektedir:
- Sürecin Erken Tamamlanması Durumu: Kiraya veren, henüz kira dönemi sona ermeden ve dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuğa başvurmuş ve anlaşamama son tutanağı (arabuluculuk görüşmelerinin olumsuz sonuçlandığını belgeleyen resmi tutanak) da henüz dava açma süresi başlamadan önce düzenlenmişse, yapılan arabuluculuk geçerli bir dava şartı sayılmaz. Çünkü bu durumda taraflar arasında henüz hukuken doğmuş bir uyuşmazlıktan söz edilemez ve başvuru şekli bir formaliteden ibaret kalır.
- Sürecin Dava Açma Süresi İçinde Tamamlanması Durumu: Kiraya veren dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmuş olsa dahi; arabuluculuk görüşmeleri devam ederken kira süresi dolar ve anlaşamama son tutanağı dava açma süresi içerisinde düzenlenirse, arabuluculuk dava şartı yerine getirilmiş kabul edilir.
Yargıtay, bu kabulün arkasındaki gerekçeyi usul ekonomisi (davanın en az giderle ve en kısa sürede sonuçlandırılması ilkesi) ve arabuluculuğun amacına dayandırmaktadır. Son tutanağın düzenlendiği tarihte artık kira süresi dolmuş, kiralayanın tahliye talebi netleşmiş ve kiracının tahliye etmeme iradesi ortaya çıkmıştır. Dolayısıyla, arabuluculuk süreci amacına ulaşmış sayılır ve davanın usulden reddedilmesi hukuka aykırı bulunur.
Arabuluculukta WhatsApp Yazışmaları ve E-Postalar Delil Olarak Kullanılabilir Mi? yazımızı okumak için
Olay:
Ev sahibi (A), kiracısı (B) ile 01.04.2021 başlangıç tarihli 1 yıl süreli bir konut kira sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşme her yıl yenilenerek devam etmiştir. Ev sahibi (A), oğlunun evlenmesi nedeniyle konut ihtiyacı doğduğunu belirterek yeni dönemin başlayacağı 01.04.2025 tarihinden önce, 19.03.2025 tarihinde arabuluculuk bürosuna başvurmuştur.
Arabuluculuk görüşmeleri yürütülmüş, taraflar anlaşamamış ve arabulucu tarafından 07.04.2025 tarihinde anlaşamama son tutanağı düzenlenmiştir. Ev sahibi (A), bu tutanakla birlikte 15.04.2025 tarihinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmıştır.
Hukuki İnceleme ve Süreç:
- Kira Dönemi Başlangıcı: 01.04.2025
- Kanuni Dava Açma Süresi: 01.04.2025 – 30.04.2025 arası (1 ay)
- Arabuluculuk Başvuru Tarihi: 19.03.2025 (Dava açma süresinden önce)
- Son Tutanak Tarihi: 07.04.2025 (Dava açma süresi içinde)
Yerel Mahkeme ve İstinaf Değerlendirmesi:
İlk derece mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) ilk incelemede; arabuluculuk başvurusunun henüz dava açma süresi başlamadan yapıldığı gerekçesiyle davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar vermiştir.
Yargıtay Değerlendirmesi ve Sonuç:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin emsal kararına konu ilkeler uyarınca; başvuru tarihi dava açma süresinden önce olsa da, arabuluculuk görüşmelerinin tamamlandığı ve son tutanağın tutulduğu 07.04.2025 tarihi itibarıyla kanuni 1 aylık dava açma süresi başlamış durumdadır. Tutanak tarihinde uyuşmazlık somutlaşmış ve dava hakkı doğmuştur. Ayrıca arabuluculukta geçen süre dava açma süresini durdurduğu için ev sahibi hak kaybına uğramamıştır.
Bu doğrultuda, dava şartı arabuluculuk şartının gerçekleştiği kabul edilerek mahkemenin davanın esasına girip karar vermesi gerektiğine hükmedilmiş ve ilk derece mahkemesinin ret kararı kaldırılmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?
Evet. 7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama vb.) dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan direkt açılan davalar usulden reddedilir.
Dava açma süresi başlamadan arabuluculuğa başvurursam başvurum geçersiz mi sayılır?
Başvurunun tek başına erken yapılması süreci geçersiz kılmaz. Eğer arabuluculuk görüşmeleri devam ederken dava açma süreniz başlar ve anlaşamama son tutanağı dava açma süresi içerisinde düzenlenirse başvurunuz geçerli kabul edilir. Ancak son tutanak da dava açma süresi başlamadan düzenlenirse dava şartı sağlanmamış sayılır.
Arabuluculukta geçen süre dava açma süresini etkiler mi?
Evet. Arabuluculuk bürosuna başvuru yapıldığı tarihten, son tutanağın imzalandığı tarihe kadar geçen süre boyunca kanuni zamanaşımı ve hak düşürücü dava açma süreleri durur. Son tutanak düzenlendikten sonra kalan süre işlemeye devam eder.
Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanırsa süreç nasıl işler?
Arabuluculuk sürecinde taraflar tahliye tarihi ve şartları üzerinde anlaşırlarsa bir “Anlaşma Belgesi” düzenlenir. Bu belgeye icra hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi (mahkeme kararı gibi ilam niteliği kazandıran onay) alınarak, kiracının belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etmemesi durumunda doğrudan icra takibi başlatılabilir.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
