Kira Hukuku Arabuluculuk Sürecinde Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği ve Müzakerelerin Yürütülmesi
Türkiye genelinde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, mahkeme yoluna başvurmadan önce dava şartı arabuluculuk (dava açmadan önce kanunen gitmesi zorunlu olan yol) sürecinin işletilmesi yasal bir zorunluluktur. Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki en büyük ihtilaf konularından birini ise tahliye taahhütnameleri oluşturmaktadır. Taşınmazı kiralayan kiracının, belirli bir tarihte mülkü boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği bu belgeler, arabuluculuk masasında en kritik müzakere unsurlarından biri haline gelmektedir. Arabuluculuk sürecinde, eldeki tahliye taahhütnamesinin yasal şartlara uygun olup olmadığı ve tarafların bu belge üzerinden nasıl bir uzlaşmaya varabileceği profesyonelce analiz edilir.
Yargıtay’dan Kritik Karar: Arabulucunun Usulsüz Davranışı Dava Şartını Etkilemiyor! yazımızı okumak için
Bir tahliye taahhütnamesinin arabuluculuk sürecinde güçlü bir koz veya geçerli bir belge olarak kabul görebilmesi için Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirli şekil şartlarını taşıması gerekir. Bu doğrultuda arabuluculuk müzakerelerinde belgenin şu yasal kriterleri karşılayıp karşılamadığı göz önünde bulundurulur:
- Taahhüdün mutlaka yazılı şekilde yapılmış olması şarttır.
- Taahhütnamenin veriliş tarihi, kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır (Sözleşme ile aynı gün veya daha önce alınan taahhütnameler Yargıtay içtihatlarına göre geçersizdir).
- Belgede taşınmazın boşaltılacağı tahliye tarihinin açık ve net bir şekilde belirlenmiş olması gerekir.
- Taahhüt, kiracının özgür iradesine dayanmalı; hile, korkutma veya aşırı yararlanma gibi irade fesadı hallerini barındırmamalıdır.
Arabuluculuk görüşmelerinde, ev sahibi elindeki taahhütnameye dayanarak doğrudan tahliye talep edebileceği gibi, taraflar bu belgenin üzerinde modifikasyonlar yaparak yeni bir takvim belirleyebilirler. Eğer taraflar arabuluculuk masasında tahliye tarihi ve şartları konusunda mutabakata varırlarsa, düzenlenen anlaşma belgesi (müzakereler sonunda tarafların uzlaştığını gösteren resmi evrak) imzalanır. Bu aşamadan sonra, mevcut tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği, yerini ilam niteliğindeki arabuluculuk son tutanağına bırakır. Mahkemeden alınacak bir icra edilebilirlik şerhi (arabuluculuk anlaşmasının mahkeme kararı gibi icra edilebilmesini sağlayan onay) ile ev sahibi, kiracının taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak tahliye işlemlerini başlatabilir.
Olay: Mülk sahibi Ayşe Hanım, kiracısı Murat Bey ile 15 Haziran 2024 başlangıçlı bir kira sözleşmesi akdetmiştir. Murat Bey, taşınmaza yerleştikten iki ay sonra, 20 Ağustos 2024 tarihinde, evi 1 Temmuz 2026 tarihinde tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhütnamesi imzalayıp Ayşe Hanım’a vermiştir. Tahliye tarihi geldiğinde Murat Bey, piyasa koşulları nedeniyle yeni bir ev bulamadığını belirterek taşınmazı boşaltmamıştır. Ayşe Hanım, yasal süreci başlatmak adına doğrudan sulh hukuk mahkemesine gitmek yerine, kanuni zorunluluk gereği arabuluculuk bürosuna başvurmuştur.
Süreç ve Çözüm: Atanan arabulucu eşliğinde yapılan ilk toplantıda, Ayşe Hanım elindeki yazılı tahliye taahhütnamesini ibraz etmiştir. Yapılan incelemede, taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte imzalandığı ve yasal şekil şartlarına tamamen uygun olduğu görülmüştür. Kiracı Murat Bey, belgedeki imzanın kendisine ait olduğunu kabul etmiş ancak ekonomik durumundan ötürü acil çıkmasının imkansız olduğunu beyan etmiştir.
Arabuluculuk masasının sağladığı esneklik sayesinde taraflar karşılıklı müzakere yürütmüştür. Ev sahibi, kiracının mağdur olmaması adına tahliye tarihini 6 ay esnetmeyi kabul etmiş; kiracı da bu yeni sürenin sonunda evi kesin olarak boşaltacağını taahhüt etmiştir. Taraflar, taşınmazın 1 Ocak 2027 tarihinde tahliye edileceğine dair kesin anlaşma tutanağı imzalamışlardır. Bu sayede ev sahibi, yıllar sürebilecek bir tahliye davası masrafından ve zaman kaybından kurtulmuş, kiracı ise kendisine uygun yeni bir ev bulabilmek için makul bir süre kazanmıştır.
Sıkça Solunan Sorular
1. Kira sözleşmesi imzalanırken aynı gün verilen tahliye taahhütnamesi arabuluculukta geçerli sayılır mı?
Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme yapılmadan önce kiracıdan alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının müzayede (zor durum) altında olduğu kabul edildiğinden geçersizdir. Arabuluculuk görüşmelerinde bu durum tarafların hukuki risk analizi çerçevesinde değerlendirilir.
2. Arabuluculuk masasında belirlenen tahliye tarihi sonradan değiştirilebilir mi?
Arabuluculuk süreci sonunda imzalanan ve tarafların uzlaştığı son tutanak resmi bir hüküm taşır. Bu tutanakta yer alan tahliye tarihi, her iki tarafın yeniden ortak rızası ve yeni bir arabuluculuk süreci olmaksızın tek taraflı olarak değiştirilemez.
3. Kiracı arabuluculukta anlaştığı tahliye tarihinde evi boşaltmazsa ne olur?
Arabuluculuk anlaşma tutanağı, mahkeme ilamı gücündedir. Kiracı anlaşılan tarihte evi tahliye etmezse, mülk sahibi sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alarak veya doğrudan (taraflar ve avukatların ortak imzası varsa şerhsiz) icra dairesi kanalıyla kiracıyı evden yasal olarak çıkarabilir.
4. Tahliye taahhütnamesine dayalı arabuluculuk başvurusunu kaç ay içinde yapmak gerekir?
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunulmalıdır. Bu yasal sürenin kaçırılması halinde, o taahhütnameye dayanarak doğrudan tahliye hakkı kaybedilir.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
