Kira Alacağı ve Tahliye Talepli Arabuluculuk Görüşmelerinde Borcun Ödenmesinin Hukuki Sonuçları
Kira hukukunda kiracının en önemli borcu, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemektir. Kiracının kira bedelini ödememesi veya geciktirmesi durumunda mülk sahibinin kiracıyı evden veya iş yerinden tahliye etme hakkı doğar. Ancak Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda doğrudan dava açılması mümkün değildir; dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı (dava açabilmek için kanunen yerine getirilmesi zorunlu olan ilk aşama) haline getirilmiştir. Bu süreçte en çok merak edilen konu, kiracının geçmişe dönük kira borcunu arabuluculuk masasında ödemesi halinde mülk sahibinin tahliye davası açıp açamayacağıdır.
Hukuki kurallar çerçevesinde, kiracı birikmiş kira borcunu arabuluculuk süreci devam ederken tamamen öderse, mülk sahibi artık sırf “kira borcu ödenmedi” gerekçesiyle tahliye davası açamaz. Çünkü arabuluculuk aşamasında borcun eksiksiz kapatılmasıyla birlikte uyuşmazlık konusu ortadan kalkmış olur. Taraflar borcun ödenmesi ve kira ilişkisinin devamı hususunda anlaştıklarında, bu durum arabuluculuk son tutanağı ile kayıt altına alınır. Ancak burada çok önemli bir istisna mevcuttur: Eğer mülk sahibi arabuluculuk sürecine başvurmadan önce kiracıya borcunu ödemesi için hukuka uygun bir ihtarname göndermiş ve bu ihtarnamede verilen 30 günlük yasal süre kiracı ödeme yapmadan dolmuşsa, kiracı borcu arabuluculukta ödese dahi mülk sahibinin tahliye davası açma hakkı saklı kalabilir. Çünkü yasal sürenin dolmasıyla kiracı hukuken temerrüde düşmüş (borcunu süresinde ödemediği için temerrüt durumuna gelmiş) sayılır.
Kira borcunun arabuluculuk aşamasında ödenmesi halinde sürecin nasıl şekilleneceği şu temel kurallara bağlıdır:
- Kiracı, arabuluculuk müzakereleri esnasında birikmiş tüm kira alacağını, işleyen faizi ve masrafları mülk sahibine eksiksiz olarak nakden veya banka yoluyla ödemelidir.
- Ödeme yapıldıktan sonra taraflar kira ilişkisinin geleceği (tahliye edilip edilmeyeceği) konusunda ortak bir iradeye varmalıdır.
- Anlaşma sağlandığı takdirde arabulucu tarafından “Anlaşma Belgesi” düzenlenir ve bu belge taraflarca imza altına alınarak uyuşmazlık tamamen sonlandırılır.
- Eğer kiracı borcu ödemesine rağmen mülk sahibi tahliye konusunda ısrarcıysa ve yasal temerrüt şartları oluşmuşsa, arabuluculuk süreci “anlaşmazlık” ile biter ve mülk sahibi 2 hafta içinde dava açabilir.
Kira Arabuluculuğunda Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Değerlendirilir? yazımızı okumak için
Olay: Gaziantep’te yaşayan ev sahibi Fatma Hanım, kiracısı Murat Bey’in son 3 aya ait kira bedelini ödememesi üzerine yasal yollara başvurmaya karar vermiştir. Mevzuat gereği doğrudan tahliye davası açamayacağını bilen Fatma Hanım, adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurarak kira alacağı ve tahliye talepli zorunlu arabuluculuk sürecini başlatmıştır. Taraflar, atanan uzman arabulucu eşliğinde ilk toplantıda bir araya gelmişlerdir.
Süreç ve Sonuç: Yapılan arabuluculuk görüşmesinde kiracı Murat Bey, ekonomik zorluklar nedeniyle ödeme yapamadığını ancak şu an maddi durumunu düzelttiğini beyan etmiştir. Murat Bey, birikmiş tüm kira borcunu faiziyle birlikte arabuluculuk masasında Fatma Hanım’ın banka hesabına anında havale etmiştir. Ev sahibi Fatma Hanım, borcun tamamını tahsil ettiği ve kiracısının iyi niyetini gördüğü için tahliye talebinden vazgeçtiğini belirtmiştir. Arabulucu tarafından tarafların kira borcunun ödendiği ve kira sözleşmesinin aynı şartlarla devam edeceği yönünde hazırladığı anlaşma belgesi imzalanmıştır. Bu sayede uyuşmazlık mahkemeye taşınmadan, iki tarafın da memnuniyetiyle 1 gün içinde çözüme kavuşturulmuştur.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Arabuluculukta kira borcunun sadece bir kısmını ödersem tahliye davasından kurtulabilir miyim?
Hayır, tahliye davası açılmasını engellemek için kira borcunun, varsa işleyen faizinin ve takipli süreçlerin masraflarının tamamının ödenmesi gerekir. Kısmi ödeme yapılması durumunda mülk sahibinin tahliye davası açma hakkı devam eder.
2. İhtarname ile verilen 30 günlük süre geçtikten sonra borcu arabuluculukta ödersem evden çıkarılabilir miyim?
Evet, çıkarılabilirsiniz. Mülk sahibinin gönderdiği ihtarnamedeki 30 günlük yasal süre geçtikten sonra yapılan ödemeler borcu bitirse de kiracının temerrüt nedeniyle tahliye edilmesini engellemez. Ev sahibi dilerse arabuluculukta anlaşmayarak tahliye davası açabilir.
3. Arabuluculuk masasında borcu ödedim ve anlaştık, ev sahibi sonradan cayabilir mi?
Hayır, cayamaz. Arabuluculuk sürecinde imzalanan anlaşma belgesi kesin hüküm (mahkeme kararı gibi kesin, bağlayıcı ve uygulanması zorunlu olan karar) niteliğindedir. Anlaşma sağlandıktan sonra aynı konuya ilişkin mülk sahibi tarafından yeni bir tahliye davası açılamaz.
4. Kira borcu arabuluculuk masasında ödenmezse süreç nasıl ilerler?
Kiracı arabuluculuk sürecinde borcunu ödemez veya ödeme planında mutabakat sağlanamazsa, arabulucu süreci “anlaşmazlık” tutanağı ile kapatır. Mülk sahibi bu tutanakla birlikte yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye ve alacak davası açma hakkını elde eder.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
