Kira Tespit Davalarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Sürecin İşleyişi
Türkiye Cumhuriyeti hukuk sisteminde yapılan yasal düzenlemeler uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmek dava şartı (dava açabilmek için kanunen yerine getirilmesi zorunlu olan ön koşul) haline getirilmiştir. Bu kapsamda, kira tespit davası açmayı düşünen mülk sahiplerinin veya kiracıların doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dilekçe vermesi mümkün değildir. Öncelikli olarak arabuluculuk bürosuna başvuru yapılması yasal bir zorunluluktur.
Arabuluculuk süreci, tarafların bir araya gelerek uyuşmazlığı mahkeme salonlarına taşımadan, barışçıl ve hızlı bir şekilde çözmelerini amaçlar. Eğer arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan kira bedelinin tespiti amacıyla dava açılırsa, mahkeme davayı usulden (dava şartı yokluğu nedeniyle) reddedecektir. Bu durum, başvuran taraf için hem zaman kaybına hem de gereksiz yargılama giderlerine yol açar.
Arabuluculuk Yolu ile Kiracı Tahliye Ettirilebilir mi? yazımızı okumak için
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin temel özellikleri ve avantajları şu şekildedir:
- Hızlı Çözüm: Mahkemeler yıllarca sürebilirken, arabuluculuk görüşmeleri genellikle 3 hafta içinde, zorunlu hallerde ise en fazla 1 hafta uzatılarak toplam 4 hafta içinde sonuçlandırılır.
- Ekonomik Avantaj: Uzlaşma sağlandığı takdirde, taraflar yüksek mahkeme harçları, bilirkişi ücretleri ve uzun vadeli avukatlık masraflarından tasarruf etmiş olurlar.
- Gizlilik İlkesi: Görüşmeler tamamen gizli yürütülür. Paylaşılan bilgi ve belgeler, uzlaşma sağlanamazsa dahi ileride açılacak bir davada delil olarak kullanılamaz.
- Esneklik: Taraflar, kanunun sınırları dahilinde her iki tarafın da menfaatine uygun, mahkemenin veremeyeceği esnek kararlar üzerinde anlaşma sağlayabilirler.
Kira Tespitinde Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
Süreç, taraflardan birinin adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurmasıyla başlar. Başvurunun ardından sistem tarafından uzman bir arabulucu görevlendirilir. Arabulucu, tarafları ilk toplantıya davet eder. Yapılan müzakereler sonucunda iki ihtimal ortaya çıkar:
- Anlaşma Sağlanması: Taraflar yeni kira bedeli üzerinde uzlaşırsa bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge, mahkeme ilamı (mahkeme kararı) hükmündedir ve tarafları bağlar.
- Anlaşma Sağlanamaması: Görüşmeler olumsuz sonuçlanırsa arabulucu bir son tutanak hazırlar. Bu aşamadan sonra, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açılması hakkı doğar. Dava dilekçesine bu son tutanağın aslı eklenmek zorundadır.
Mülk Sahibi Ahmet Bey ile Kiracı Mehmet Bey’in Kira Uyuşmazlığı
Mülk sahibi Ahmet Bey, 5 yıldır taşınmazında oturan kiracısı Mehmet Bey’in ödediği 10.000 TL’lik kira bedelinin bölgedeki emsal kira bedellerinin (çevredeki benzer evlerin kira değerleri) çok altında kaldığını düşünmektedir. Ahmet Bey, yeni dönem için kiranın 25.000 TL olmasını talep ederken, kiracı Mehmet Bey en fazla 15.000 TL ödeyebileceğini beyan etmiştir.
Ahmet Bey, doğrudan kira tespit davası açmak yerine yasal zorunluluk gereği adliye arabuluculuk bürosuna başvurmuştur. Görevlendirilen uzman arabulucu eşliğinde yapılan görüşmelerde, Ahmet Bey mahkeme sürecinin uzun süreceğini ve masraflı olacağını; kiracı Mehmet Bey ise davanın kaybedilmesi durumunda geriye dönük faizli kira farkları ve mahkeme masrafları ile karşılaşacağını fark etmiştir.
Arabuluculuk masasında yapılan müzakereler sonucunda, taraflar karşılıklı esneklik göstererek kira bedelinin net 19.000 TL olması hususunda anlaşma sağlamışlardır. İmzalanan son tutanak ile uyuşmazlık sadece 2 hafta içerisinde çözülmüş, Ahmet Bey uzun mahkeme süreçlerini beklemekten kurtulmuş, Mehmet Bey ise tahliye veya yüksek dava masrafları riskini bertaraf etmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmezsem ne olur?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yasal bir dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açarsanız, mahkeme davanızı hiçbir inceleme yapmadan usulden reddeder.
2. Arabuluculuk görüşmelerine katılmak zorunlu mudur?
Görüşmelere katılmak zorunlu değildir ancak geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, ilerleyen süreçte dava açıldığında haklı çıksa bile mahkeme masraflarının tamamını ödemekle yükümlü tutulur.
3. Arabuluculuk aşamasında imzalanan anlaşma belgesi iptal edilebilir mi?
Hayır, tarafların ve arabulucunun imzasıyla imza altına alınan anlaşma belgesi, mahkeme kararı niteliğindedir. Bu nedenle üzerinde uzlaşılan maddelerin sonradan tek taraflı olarak değiştirilmesi veya iptal edilmesi mümkün değildir.
4. Arabulucu kira bedelini kendisi mi belirler?
Hayır, arabulucu bir hakim veya hakem değildir. Karar verme yetkisi yoktur. Arabulucunun görevi, tarafları bir araya getirerek kendi çözümlerini bulmalarına yardımcı olan tarafsız bir köprü olmaktır.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
