Taşınmaz Devri İçeren Arabuluculuk Anlaşmalarının Tapu Tescil Süreci ve Şartları
Hukuki uyuşmazlıkların çözümünde arabuluculuk müessesesi (mahkemeye gitmeden dostane çözüm yolu), taraflara hem zaman hem de maliyet açısından çok büyük avantajlar sunmaktadır. Özellikle son dönemde mevzuatımızda yapılan yeniliklerle birlikte, taşınmaz (gayrimenkul) hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar da arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu durum, “Arabuluculuk sürecinde taraflar bir taşınmazın devri konusunda anlaştıklarında, bu belgeyle doğrudan tapuya gidip tescil işlemi yapabilirler mi?” sorusunu akıllara getirmektedir.
Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre, arabuluculuk faaliyeti sonunda tarafların imzaladığı anlaşma belgesi tek başına doğrudan tapuda işlem yapmak için yeterli değildir. Taşınmaz mülkiyetinin naklini veya taşınmaz üzerinde bir ayni hak (herkese karşı ileri sürülebilen mülkiyet, rehin gibi haklar) kurulmasını içeren arabuluculuk anlaşma belgelerinin tapuda resmi işleme tabi tutulabilmesi için hukuki bir süzgeçten geçmesi zorunludur.
Bu kapsamda, arabuluculuk anlaşma belgesinin tapuda tescil işlemine dayanak olabilmesi için icra edilebilirlik şerhi (mahkeme tarafından verilen ve belgenin mahkeme kararı gibi uygulanmasını sağlayan resmi onay) alınması zorunludur. Taşınmazlara ilişkin arabuluculuk anlaşmalarında bu şerh, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinden talep edilir. Mahkeme, tarafların anlaşma içeriğini, taşınmazın devredilebilir nitelikte olup olmadığını ve kamu düzenine aykırılık bulunup bulunmadığını inceler. Kesinleşmiş icra edilebilirlik şerhi içeren arabuluculuk anlaşma belgesi, artık bir mahkeme ilamı (kesinleşmiş mahkeme kararı) hükmündedir ve Tapu Müdürlüğü tarafından tescil işlemi doğrudan gerçekleştirilir.
Arabuluculuk sürecinde taşınmaz devri anlaşmalarının geçerlilik şartları ve süreci şu şekilde özetlenebilir:
- Uyuşmazlığın tarafları, arabulucu huzurunda özgür iradeleriyle taşınmazın devri veya üzerinde bir hak kurulması konusunda tam bir mutabakata varmalıdır.
- Hazırlanan arabuluculuk anlaşma belgesi taraflar, vekilleri (varsa avukatları) ve arabulucu tarafından ıslak imza veya güvenli elektronik imza ile imza altına alınmalıdır.
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak icra edilebilirlik şerhi alınması yönünde talep açılmalıdır.
- Mahkemenin yapacağı inceleme sonucunda şerh verilmesi ve kararın kesinleşmesiyle birlikte, bu belgeyle doğrudan ilgili Tapu Müdürlüğüne müracaat edilerek tescil istenmelidir.
Arabuluculukta Anlaşma Belgesi İcra Edilebilir Mi? yazımızı okumak için
Olay: Ahmet Bey ile Mehmet Bey, Gaziantep’te bulunan ve tapuda ortak mülkiyet (hisseli tapu) olarak kayıtlı bir arsa üzerindeki ortaklığı sonlandırmak istemektedir. Taraflar, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu) açmak yerine süreci hızlandırmak adına ihtiyari arabuluculuk (tarafların kendi isteğiyle başvurduğu süreç) yolunu seçmişlerdir. Yapılan müzakereler sonucunda, arsanın tüm mülkiyetinin Mehmet Bey’e devredilmesi, karşılığında Mehmet Bey’in Ahmet Bey’e 500.000 TL ödemesi konusunda tam olarak anlaşmışlardır.
Süreç ve Sonuç: Arabulucu eşliğinde hazırlanan ve imzalanan arabuluculuk anlaşma belgesi tescil için doğrudan tapuya götürüldüğünde, Tapu Müdürlüğü kanuni zorunluluk gereği işlemi reddetmiştir. Bunun üzerine Mehmet Bey, arsanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak icra edilebilirlik şerhi talep etmiştir. Mahkeme, anlaşma içeriğinin kanuna ve kamu düzenine uygun olduğunu tespit ederek şerhi onaylamıştır. Kararın kesinleşmesinin ardından Mehmet Bey, mahkeme şerhli arabuluculuk anlaşma belgesini Tapu Müdürlüğüne ibraz etmiş ve arsa tamamen kendi adına tescil edilmiştir. Böylece yıllarca sürebilecek bir dava, arabuluculuk sayesinde çok kısa bir sürede barışçıl yolla çözülmüştür.
Sıkça Sorulan Sorular
1. İcra edilebilirlik şerhi olmadan arabuluculuk belgesiyle tapuda işlem yapılır mı?
Hayır, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren arabuluculuk anlaşma belgeleri, mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınmadığı sürece Tapu Müdürlükleri tarafından doğrudan işleme alınmaz ve tescil yapılamaz.
2. Taşınmaz devri için icra edilebilirlik şerhi hangi mahkemeden istenir?
Taşınmazın aynına (mülkiyetine ve haklarına) ilişkin uyuşmazlıklarda icra edilebilirlik şerhi, söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinden talep edilmek zorundadır.
3. Mahkeme icra edilebilirlik şerhi verirken duruşma açar mı?
Taşınmazlara ilişkin arabuluculuk anlaşmalarında mahkeme, kural olarak incelemeyi dosya üzerinden yapabileceği gibi, gerekli gördüğü durumlarda duruşma açarak tarafları dinleyebilir. Mahkeme burada sadece belgenin içeriğinin içeriğe ve kamu düzenine uygunluğunu denetler.
4. Arabuluculuk belgesi ile tapu tescilinde harç avantajı var mıdır?
Evet, arabuluculuk anlaşma belgesine dayalı olarak yapılan tapu tescil işlemlerinde, normal mahkeme ilamlarında ya da standart tapu devirlerinde uygulanan yüksek harçlar yerine, kanunun öngördüğü maktu harç (sabit ve daha ekonomik bir ücret tutarı) avantajlarından yararlanılması mümkündür.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
