Kira Davaları Açılmadan Önce Arabulucuya Başvuru Rehberi ve Süreçleri
Kira hukuku kapsamında yaşanan uyuşmazlıklar, günümüzde adliyelerin en yoğun olduğu alanlardan birini oluşturmaktadır. Ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan kira bedelinin tespiti (kira artış oranı anlaşmazlıkları), tahliye işlemleri, depozito iadesi veya taşınmaza verilen zararlar gibi sorunlar artık doğrudan mahkemeye taşınamamaktadır. Türk hukuk sisteminde yapılan yasal düzenlemeler doğrultusunda, bu tür uyuşmazlıkların çözümü için öncelikle arabuluculuk mekanizmasının işletilmesi yasal bir zorunluluk haline getirilmiştir. Bu süreç, tarafların mahkeme masraflarına katlanmadan, daha hızlı ve barışçıl bir yöntemle ortak noktada buluşmalarını amaçlar.
Zorunlu Deprem Sigortasının Kapsamı yazımızı okumak için
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci bir dava şartı (dava açabilmek için kanunen yerine getirilmesi zorunlu olan ön koşul) olarak kabul edilmiştir. Bu kurula göre, arabulucuya başvurulmadan doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye veya kira tespit davaları, mahkeme tarafından usulden reddedilmektedir. Sistem, uyuşmazlığı mahkeme koridorlarına taşımadan önce tarafları tarafsız bir uzman eşliğinde masaya oturtmayı hedefler. Görüşmeler sonunda tarafların imzalayacağı anlaşma belgesi, mahkeme kararı kadar güçlü bir hukuki nitelik kazanmaktadır.
Adım Adım Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci kurumsal bir işleyişe sahiptir ve belirli yasal kurallara bağlı olarak yürütülür. Başvurunun geçerli olabilmesi ve sürecin doğru ilerlemesi için izlenmesi gereken adımlar şu şekildedir:
- Adliye Arabuluculuk Bürosuna Başvuru: Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki veya karşı tarafın yerleşim yerindeki adliyelerde bulunan Arabuluculuk Bürolarına şahsen ya da bir vekil (avukat) aracılığıyla yapılmalıdır.
- e-Devlet Üzerinden Başvuru: Adliyeye gitme imkanı bulunmayan vatandaşlar, e-Devlet sistemi üzerinden UYAP Vatandaş Portalı’na giriş yaparak dijital ortamda da başvurularını kolayca gerçekleştirebilirler.
- Gerekli Belgelerin Hazırlanması: Başvuru esnasında başvuran kişinin kimlik fotokopisi, varsa yazılı kira sözleşmesi örneği, uyuşmazlığa konu taşınmazın açık adresi ve karşı tarafın (ev sahibi veya kiracının) güncel iletişim bilgileri sunulmalıdır.
- Arabulucunun Atanması: Başvuru tamamlandıktan sonra sistem tarafından tarafsız bir uzman arabulucu otomatik olarak görevlendirilir ve taraflar ilk toplantıya davet edilir.
Sürecin başlamasıyla birlikte zaman yönetimi büyük önem taşır. Kanuna göre arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırmak zorundadır. Zorunlu ve istisnai durumlarda bu süre arabulucu tarafından en fazla 1 hafta daha uzatılabilmektedir. Toplamda 4 haftalık bu kısa süre, yıllar sürebilen mahkeme süreçleriyle kıyaslandığında kiracı ve kiralayan için çok büyük bir zaman avantajı sağlamaktadır. Anlaşma sağlandığı takdirde düzenlenen tutanağa icra edilebilirlik şerhi (anlaşma metninin mahkeme kararı gibi icra daireleri kanatıyla zorla yerine getirilebilmesini sağlayan onay) alınarak süreç resmiyet kazanır.
Olay: İstanbul Kadıköy’de bulunan bir taşınmazda 4 yıldır kiracı olarak ikamet eden Ahmet Bey ile ev sahibi Mehmet Bey arasında kira artış oranı konusunda ciddi bir anlaşmazlık çıkmıştır. Mehmet Bey, bölgedeki emsal bedelleri gerekçe göstererek kirayı 10.000 TL’den 35.000 TL’ye çıkarmak istemiş; Ahmet Bey ise yasal sınırları aşan bu artışı kabul etmeyerek en fazla 18.000 TL ödeyebileceğini beyan etmiştir. Taraflar arasındaki gerginlik üzerine ev sahibi Mehmet Bey, kiracısını evden çıkarmak amacıyla hukuki süreci başlatmaya karar vermiştir.
Süreç: Mehmet Bey, doğrudan sulh hukuk mahkemesine gitmek yerine yasal zorunluluk gereği adliyede bulunan arabuluculuk bürosuna başvurmuştur. Sistem tarafından atanan uzman arabulucu, tarafları ortak bir toplantı masasına davet etmiştir. Yapılan ilk oturumda taraflar haklarını ve taleplerini dile getirmiş, arabulucu ise mahkeme sürecinin masraflarını ve risklerini taraflara tarafsızca aktarmıştır. İkinci oturumun sonunda taraflar orta yolu bularak kira bedelinin 24.000 TL olması hususunda el sıkışmışlardır.
Sonuç: Mehmet Bey ve Ahmet Bey, mahkemelerde en az 2 yıl sürecek tahliye ve kira tespit davalarının getireceği binlerce liralık harç, masraf ve bilirkişi ücretinden kurtulmuşlardır. Toplamda sadece 2 hafta içinde hazırlanan anlaşma tutanağı ile uyuşmazlık kalıcı olarak çözülmüştür. Ahmet Bey evinde huzurla oturmaya devam ederken, Mehmet Bey de düzenli bir gelir artışı elde etmiş ve taraflar arasındaki komşuluk ilişkisi zarar görmemiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira arabuluculuk başvuru ücreti ne kadardır, masrafları kim öder?
Arabuluculuk bürosuna başvuru yapmak tamamen ücretsizdir. Süreç sonunda taraflar anlaşamazsa, yapılan ilk 2 saatlik görüşmenin ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Eğer taraflar uyuşmazlık konusunda anlaşmaya varırlarsa, arabuluculuk ücret tarifesine göre belirlenen ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödenir.
Arabuluculuk görüşmelerine katılmak zorunlu mudur? Gitmezsem ne olur?
Arabuluculuk ilk toplantısına katılmak zorunlu değildir ancak katılmamanın çok ağır bir hukuki yaptırımı vardır. Haklı bir mazereti olmaksızın ilk toplantıya gelmeyen taraf, ilerleyen süreçte dava açıldığında davayı tamamen kazansa bile tüm yargılama giderlerini ve mahkeme masraflarını tek başına ödemekle yükümlü tutulur. Ayrıca lehine vekalet ücretine hükmedilmez.
Arabulucuda imzalanan anlaşma belgesinden daha sonra vazgeçilebilir mi?
Hayır, vazgeçilemez. Arabuluculuk süreci sonunda tarafların iradeleriyle imzaladıkları yasal son tutanak, mahkeme ilamı (kesinleşmiş mahkeme kararı) hükmündedir. Bu nedenle taraflar aynı uyuşmazlık konusu hakkında yeniden mahkemede dava açamazlar ve anlaşma maddelerine uymak zorundadırlar.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
