Kira ilişkilerinde kiracı ile kiralayan (taşınmaz sahibi) arasında yaşanan en yaygın uyuşmazlıklardan biri, kira bedelinin tespiti, yasal artış oranları ve eksik ödeme iddiasıyla başlatılan icra takipleridir. Özellikle son yıllarda konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde yasal artış sınırlarının üzerinde ödeme yapılması veya ödemelerin eksik yapıldığı iddiasıyla tahliye talepli icra takiplerinin (İİK m. 269) sayısı hızla artmıştır. Bu rehberde, kiracının geçmiş dönemlerde yasal sınırın üzerinde yaptığı fazla ödemelerin icra mahkemesinde mahsup edilip edilemeyeceğini, tahliye davalarına etkisini, vekalet ücreti hesaplamalarındaki güncel içtihatları ve zorunlu arabuluculuk sürecindeki Mahkemeye Erişim Hakkı ilkelerini detaylıca inceliyoruz.
Kira uyuşmazlıklarında hak kaybına uğramamak için sürecin başından itibaren yasal hakların doğru analizi ve alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerinin (arabuluculuk) etkin kullanımı hayati önem taşır.
Kira Takibinde Fazla Ödemelerin Mahsubu ve Tahliye Talebinin Reddi
İcra ve İflas Kanunu uyarınca, kirasını ödemediği iddiasıyla hakkında tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13) başlatılan kiracıya 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme süresi tanınır. Kiracı bu süre içinde takibe itiraz ettiğinde, alacaklı itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir.
Ancak uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere; kiracı geçmiş dönemlerde yasal artış oranlarının üzerinde ödemeler yapmış ve bu ödemeler toplamda takip konusu kira borcunu karşılar hatta aşar düzeyde olabilir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 64. Hukuk Dairesi’nin 2025/1361 E. ve 2026/199 K. sayılı emsal kararı doğrultusunda, kiracının yasal oranın üzerinde yaptığı ödemeler, kiralayanla yapılmış ek bir yazılı protokol bulunmadığı sürece kira bedeli üzerinde uzlaşıldığı anlamına gelmez.
Bu durumda kiracı, aynı kira sözleşmesinden kaynaklanan fazla ödemelerinin mahsubunu icra mahkemesinden talep edebilir. İcra mahkemesi dar yetkili bir mahkeme olmasına rağmen, takasa ve mahsuba konu alacak aynı kira sözleşmesinden doğduğu için bu talebi incelemekle yükümlüdür. Yapılan bilirkişi incelemesinde kiracının toplam borcunu karşılayan fazla ödemesinin bulunduğu tespit edilirse, kiracının temerrüdü (borcunu süresinde ödememe durumu) gerçekleşmemiş sayılır ve açılan tahliye davası reddedilir.
Dava Şartı Arabuluculukta Katı Şekilcilik ve Mahkemeye Erişim Hakkı
7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler kapsamında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmek dava şartı (zorunlu arabuluculuk) haline getirilmiştir. Arabuluculuk süreci; tarafların dava masraflarına katlanmaksızın, uzun yargılama sürelerini beklemeden, gizlilik içinde ve dostane bir şekilde anlaşmalarını sağlayan en etkili alternatif uyuşmazlık çözüm yoludur.
Ancak arabuluculuk sürecinde düzenlenen son tutanaklardaki küçük maddi hatalar veya usuli eksiklikler nedeniyle davaların usulden reddedilmesi, vatandaşların hak arama hürriyetini kısıtlamaktaydı. Anayasa Mahkemesi’nin 18/2/2026 tarihli ve 2022/52228 Başvuru Numaralı kararı ile bu hususta çok önemli bir içtihat ortaya konulmuştur:
- Arabuluculuk tutanaklarındaki usuli ve şekli eksikliklerin doğrudan davanın reddine gerekçe yapılması, Anayasa ile güvence altına alınan mahkemeye erişim hakkının ihlalidir.
- Şekilci kuralların katı ve orantısız şekilde uygulanması, kişilere aşırı külfet yüklemekte olup ölçülülük ilkesine aykırıdır.
- Arabuluculuk müessesesinin amacı tarafları uyuşmazlığı çözmeye teşvik etmektir; usul kuralları bir hak arama engeli olarak kullanılmamalıdır.
Bu karar doğrultusunda, arabuluculuk sürecinde yapılan küçük şekli hatalar mahkemeye erişimi engellememeli ve kira arabuluculuğu hizmetleri çerçevesinde tarafların esasa yönelik çözümlere odaklanması sağlanmalıdır.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararlarında Vekalet Ücreti Usulü
Yargılama giderleri ve avukatlık vekalet ücretleri, dava süreçlerinin mali boyutunu belirleyen kritik unsurlardır. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin BAM kararları arasındaki çelişkiyi sonlandıran 02.07.2026 T. 2026/3494 E. ve 2026/6507 K. sayılı kararı, istinaf aşamasındaki vekalet ücreti hesaplamasına netlik kazandırmıştır.
- İlk Derece Mahkemesi (İDM) kararı Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) tarafından kaldırılarak yeniden hüküm kurulmuşsa;
- İstinaf yolına başvurmayan taraf lehine hükmedilecek vekalet ücreti hesaplanırken, İlk Derece Mahkemesi karar tarihi değil, BAM karar tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) dikkate alınır.
Bu düzenleme, yargılamanın uzaması durumunda tarafların güncel tarife üzerinden vekalet ücreti hak etmesini sağlayarak hak kayıplarının önüne geçmektedir.
Arabuluculuk Görüşmelerinde Elektronik İmza ile Anlaşma Belgesi Düzenlenebilir Mi? yazımızı okumak için
Kira Bedelinde Mahsuben Tahliye Talebinin Reddi
Olay: Kiracı (K), 2021 yılında imzaladığı kira sözleşmesi uyarınca taşınmazda oturmaktadır. 2022 ve 2023 yıllarında ev sahibinin talebi üzerine yasal %25 zam sınırının üzerinde ödemeler yapmıştır. Ev sahibi (E), 2023 yılı Haziran ayı kirasının eksik ödendiği iddiasıyla Kiracı (K) hakkında İstanbul Anadolu İcra Dairesi aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatmıştır.
Hukuki Süreç: Kiracı takibe itiraz etmiş, Ev sahibi ise İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmıştır. İlk derece mahkemesi davanın kabulüne ve kiracının tahliyesine karar vermiştir. Kiracı vekili kararı istinaf etmiştir.
İstinaf İncelemesi ve Sonuç: İstanbul BAM 64. Hukuk Dairesi yaptığı incelemede; kiracının yasal zam oranının üzerinde ödediği tutarların toplamda 160.600,00 TL’ye ulaştığını, yasal olarak ödemesi gereken tutarın ise 151.200,00 TL olduğunu tespit etmiştir. Kiracının kiralayandan fazla ödeme kaynaklı mahsup edilebilir alacağı bulunduğu, aynı sözleşmeden kaynaklanan bu ödemelerin mahsubu sonucunda kiracının muaccel bir kira borcunun kalmadığı anlaşılmıştır.
BAM, kiracının temerrüde düşmediği gerekçesiyle ilk derece mahkemesinin kararını kaldırarak tahliye davasının reddine ve kiracı lehine karar tarihindeki güncel AAÜT uyarınca vekalet ücretine hükmetmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Fazla ödenen kira bedelleri icra mahkemesinde mahsup edilebilir mi?
Evet. İcra mahkemesi dar yetkili olmasına rağmen, takasa ve mahsuba konu alacak taraflar arasındaki aynı kira sözleşmesinden kaynaklanıyorsa ve belgelerle kanıtlanabiliyorsa kiracı fazla ödemelerin mahsubunu talep edebilir.
2. Yasal artış oranının üzerinde ödeme yapmak kira bedelinin kabul edildiği anlamına gelir mi?
Hayır. Taraflar arasında yazılı ek bir protokol veya sözleşme değişikliği yapılmadığı sürece, kiracının yasal sınırın üzerinde zamlı ödeme yapması kira bedeli hususunda anlaştıkları anlamına gelmez. Kiracı fazla ödediği tutarların iadesini veya mahsubunu isteyebilir.
3. Arabuluculuk tutanağındaki bir eksiklik yüzünden davam reddedilir mi?
Anayasa Mahkemesi’nin 2026/52228 başvuru sayılı kararı uyarınca, arabuluculuk tutanaklarındaki usuli eksiklikler nedeniyle davanın doğrudan reddedilmesi mahkemeye erişim hakkının ihlalidir. Katı şekilci uygulamalar yerine ölçülülük esastır.
4. İstinaf mahkemesi kararı yeniden kurduğunda vekalet ücreti hangi tarihe göre belirlenir?
Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin güncel kararına göre, BAM tarafından ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeni bir karar verildiğinde vekalet ücreti BAM karar tarihindeki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak hesaplanır.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
