Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Süreci ve Yasal Zorunluluklar
Türkiye Cumhuriyeti hukuk sisteminde yapılan yasal düzenlemeler neticesinde, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için çok önemli bir adım zorunlu hale getirilmiştir. Vatandaşların en çok merak ettiği soruların başında gelen “Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?” sorusunun net cevabı evet, zorunludur. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren yasa uyarınca, kira sözleşmesinden doğan tahliye ve alacak taleplerinde mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir.
Bu düzenleme ile birlikte arabuluculuk, kira tahliye davaları için bir dava şartı (dava açabilmek için kanunen yerine getirilmesi zorunlu olan ön koşul) haline gelmiştir. Eğer arabulucuya başvurmadan doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarsanız, davanız hiçbir esasa girilmeden, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu durum hem zaman kaybetmenize hem de ciddi mahkeme masrafları ile karşı karşıya kalmanıza yol açar.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır? yazımızı okumak için
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinin vatandaşlara sağladığı pek çok avantaj bulunmaktadır. Mahkeme süreçleri yıllarca sürebilirken, arabuluculuk görüşmeleri haftalar içinde sonuçlanır. Süreç son derece ekonomik olup, uzun dava harçları ve masraflarından tasarruf etmenizi sağlar. Ayrıca tüm görüşmeler gizlilik esasına (görüşmelerde konuşulanların ve belgelerin mahkemede delil olarak kullanılamaması kuralı) uygun olarak yürütülür. Böylece taraflar arasındaki ticari veya kişisel ilişkiler zarar görmeden ortak bir paydada buluşma imkanı doğar.
Kira tahliye davası açmadan önce yürütülecek arabuluculuk sürecine dair bilinmesi gereken temel kurallar ve süreler şunlardır:
- Başvuru Yeri: Taşınmazın bulunduğu yerdeki veya karşı tarafın yerleşim yerindeki Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvuru yapılır.
- Sürecin Tamamlanma Süresi: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla 1 hafta uzatılabilir. Toplamda en geç 4 hafta içinde süreç netleşir.
- Anlaşma Durumu: Taraflar süreç sonunda el sıkışırsa bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belgeye mahkemeden alınacak bir icra edilebilirlik şerhi (anlaşma belgesinin mahkeme kararı gibi icra edilebilir hale gelmesini sağlayan onay) eklenerek taraflar için kesin ve bağlayıcı bir hukuki metin elde edilir. Anlaşılan hususlarda artık dava açılamaz.
- Anlaşamama Durumu: Taraflar uzlaşamazsa arabulucu tarafından son tutanak düzenlenir. Bu tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği tahliye davası dilekçesine eklenmek zorundadır.
Olay: Ev sahibi Ahmet Bey, kiracısı Mehmet Bey’in kira bedelini uzun süredir eksik ödemesi ve taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmaması üzerine tahliye davası açmak istemiştir. Ahmet Bey, yeni yasal düzenlemelerden habersiz olarak doğrudan sulh hukuk mahkemesine dilekçe vererek tahliye davası ikame etmiştir (açmıştır).
Hukuki Süreç ve Sonuç: Mahkeme, önüne gelen dosyada öncelikle dava şartlarının mevcut olup olmadığını incelemiştir. Yapılan incelemede, uyuşmazlığın 1 Eylül 2023 sonrasına ait bir kira tahliye talebi olduğu ancak arabuluculuğa başvurulmadığı tespit edilmiştir. Mahkeme, Ahmet Bey’in davasını dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddetmiştir. Ahmet Bey, hem ödediği harçları kaybetmiş hem de karşı tarafın avukatlık ücretini ödemek zorunda kalmıştır.
Ahmet Bey, yaşadığı bu hak kaybının ardından uzman bir hukukçudan destek alarak Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvurmuştur. Atanan arabulucu eşliğinde yapılan müzakereler sonucunda kiracı Mehmet Bey, biriken borçlarını taksitle ödemeyi ve 6 ay sonra taşınmazı tahliye etmeyi kabul etmiştir. Hazırlanan anlaşma belgesi imzalanmış ve uyuşmazlık mahkemeye gitmeden, tarafların ortak rızasıyla çözülmüştür.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Arabuluculuk ücretini kim öder?
Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflar anlaşmaya varırlarsa, aksi kararlaştırılmadıkça arabuluculuk ücreti taraflarca eşit şekilde ödenir. Eğer taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazlarsa, ilk 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; bu miktar ileride açılacak davada haksız çıkan taraftan yargılama gideri olarak tahsil edilir.
2. Arabulucuya başvurmadan tahliye davası açarsam ne olur?
Kira tahliye davalarında arabuluculuk kanuni bir dava şartıdır. Başvuru yapmadan dava açmanız halinde davanız, mahkeme tarafından esasa geçilmeden usulden reddedilir. Bu durumda hem zaman kaybedersiniz hem de dava masrafları üzerinize kalır.
3. Arabuluculuk görüşmelerine katılmak zorunlu mu?
Görüşmelere katılmak tarafların kendi iradesindedir ancak geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, ileride açılacak davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle davetlere icabet etmek hukuken kritik önem taşır.
4. İhtiyaç nedeniyle tahliye veya tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyelerde de arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, kira ilişkisinden doğan ve sulh hukuk mahkemelerinin görev alanına giren her türlü tahliye talebi (ihtiyaç, yeniden imar, iki haklı ihtar veya tahliye taahhütnamesi) dava açılmadan önce zorunlu olarak arabuluculuk sürecinden geçmek zorundadır.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Hukuki süreçlerinizde ve arabuluculuk görüşmelerinde hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
